Алан эмигрировал вскоре после событий 2020 по программе «опытный мигрант» (kennismigrant). Снимает жилье, но в следующем году планирует переехать в собственное. В 2024 году он получил ипотеку на покупку новой квартиры. Издание Devby поговорило с ним о нюансах ипотеки в Нидерландах.
Ипотека покрывает 100% стоимости жилья (и не только)
— В Нидерландах можно получить до 100% стоимости жилья в ипотеку плюс деньги на первоначальное обустройство жилья. Такая ипотека доступна не только гражданам, но и иностранцам с видом на жительство.
Максимальная сумма ипотеки зависит от вашего дохода и энергетической маркировки жилья. У нового жилья она обычно высокая — A+++ или выше. Поэтому максимальный размер ипотеки может даже немного превышать ваш текущий пятилетний годовой доход. А минимальная зарплата «опытного мигранта» в возрасте 30+ составляет примерно 73 717 евро в год, включая отпускные.
Текущая процентная ставка при 100% ипотеке на срок 30 лет в последние годы — около 4% с фиксацией на 10 лет. Но разрешается добровольно выплачивать и больше — до 10% стоимости жилья в год.
В стране также существует Национальная ипотечная гарантия (NHG). Если жилье стоит менее 477 000 евро (450 000 евро для жилья с меньшей энергоэффективностью), ипотека подпадает под NHG, и процентная ставка будет немного ниже (по состоянию на февраль 2025 года — около 3,6% при тех же условиях).
Со временем, когда вы выплатите значительную часть ипотеки (например, 10%), соотношение между суммой долга и стоимостью жилья улучшится. Кроме того, рост цен на рынке недвижимости также влияет на это соотношение, поскольку стоимость вашего жилья увеличивается, а сумма долга остается прежней.
В обоих случаях банк пересматривает риски и может предложить вам более низкую ставку. Это возможно даже в течение срока фиксированной ставки, но для этого потребуется обратиться в банк с соответствующим заявлением.
Программа Kennismigrant предназначена для привлечения высококвалифицированных мигрантов. Она позволяет специалистам из разных стран переехать и работать в Нидерландах с возможностью получения рабочей визы по упрощенной схеме и разрешения на проживание для тех, кто соответствует определенным критериям квалификации и зарплаты.
Процесс получения статуса Kennismigrant обычно занимает от нескольких недель до нескольких месяцев. Для участия в программе кандидат должен иметь предложение о работе от аккредитованного работодателя в Нидерландах, соответствующий уровень образования. Также есть требуемые критерии по зарплате.
Деньги на 30 лет
Мне выдали ипотеку на 30 лет под 4,12% с пересмотром ставки через 10 лет на 100% стоимости квартиры.
Примерная стоимость трехкомнатной квартиры (гостиная + 2 спальни) класса M в доме — 475 000–570 000 евро. Двухкомнатные квартиры класса S стоили от 390 000 до 415 000 евро. Могу сказать, что это немного дешевле, чем большинство предложений.
Стоит отметить, что стоимость квартиры уже включает цену земли, услуги нотариуса и все сопутствующие налоги (21% НДС). Ипотека покрывает все расходы.
Если покупать новое жилье в крупных городах, земля в большинстве случаев будет находиться в собственности муниципалитета. За аренду земли придется платить erfpacht (наследственная аренда). Это может быть 600 евро в год, а в центре Амстердама я видел и более 10 000 евро.
В остальных случаях земля будет в собственности владельца недвижимости. В моем случае земля стоила 46% от стоимости квартиры. Она передавалась в собственность у нотариуса одновременно с подписанием ипотечного акта.
В день покупки земли банк автоматически открыл строительный депозит (bouwdepot). Часть денег по ипотеке (за землю) банк перевел на специальный счет нотариуса, а оставшуюся сумму — на строительный депозит.
На неиспользованные средства, которые лежат на депозите, банк начисляет тот же процент, под который была выдана ипотека. Это может длиться максимум 30 месяцев. Таким образом, в начале вы будете получать от банка немного больше половины того, что платите за ипотеку. Эти деньги банк автоматически засчитает при ежемесячной оплате ипотеки.
Оформление
Условия во всех банках примерно одинаковые, но проще получить ипотеку там, где вы обслуживаетесь. Я оформлял в банке ABN Amro, где у меня открыт текущий зарплатный счет.
После утверждения ипотечной сделки банк бесплатно отправил кредитную карту Gold. Никаких вопросов ко мне из-за беларусского паспорта не было.
Необходимые документы я собрал за неделю, сотрудница банка сказала, что мой случай был самым быстрым в ее практике.
От меня требовались следующие документы:
- копия паспорта и ВНЖ;
- выписка с банковского счета;
- форма подтверждения от работодателя;
- форма страхования по месту работы;
- последняя расчетная ведомость;
- подписанный контракт на покупку жилья;
- выписка из пенсионного фонда за последний год (оформляется на сайте);
- выписка из государственной пенсионной службы (оформляется на сайте);
- история работы в Нидерландах (оформляется на сайте);
- документы от застройщика;
- заполненная анкета;
- информация о нотариусе, который будет оформлять покупку земли и ипотечный акт (нотариуса выбрал продавец).
Подписание контракта
Контракт на покупку земли и строительство жилья подписывал у риелтора продавца. Своего риелтора не нанимал.
После подписания контракта покупателю дается неделя на раздумье, в течение которой контракт можно расторгнуть без последствий.
Также в контракте прописан пункт, согласно которому дается 2 месяца на поиск финансирования. Если финансирование не найдено, контракт можно расторгнуть без финансовых последствий для покупателя.
Для этого необходимо предъявить хотя бы один отказ от банка или ипотечной компании. В остальных случаях покупатель обязан выплатить определенную сумму, оговоренную в контракте, обычно 10% от суммы сделки.
Кстати, в контракте был скользкий момент. Если компания не успевала к установленной дате продать 80% квартир в доме и, следовательно, получить окончательное разрешение от муниципалитета на начало строительства, я был обязан платить определенный коммерческий процент (7% годовых) от стоимости земли.
Если компания так и не получила бы разрешение, у меня была бы возможность расторгнуть контракт или оплатить этот процент в дополнение к общей стоимости квартиры. Это меня очень насторожило.
Но независимый консультант, которого я нашел, сказал, что такая практика встречается редко. Строительная компания известная, и им также выгодно как можно быстрее получить разрешение.
Когда настал крайний срок, разрешения все еще не было. А через 25 дней мне пришло письмо, что все формальности выполнены, а те 7% решили не взимать с покупателей. Вот такой вот неожиданный приятный сюрприз.
Расходы
Оформление ипотеки обошлось в 1950 евро, из которых:
- 750 евро — стоимость оформления;
- 1200 евро — оплата работы консультанта.
Консультацию можно не получать, если сдать банку тест на знание законов об ипотеке (доступен только на нидерландском языке).
- 363 евро — работа синхронного переводчика;
- 1470 евро — услуги нотариуса, включая различные расходы (регистрация в кадастре и т. д.).
Расходы на регистрацию покупки земли были включены в стоимость квартиры. Эти суммы нотариус отправляет в виде счета, который необходимо оплатить до визита. В противном случае нотариус по закону не имеет права начать работу с документами.
Сумму стоимости земли банк переводит нотариусу без участия покупателя на специальный счет нотариуса (счет третьего лица). Когда нотариус регистрирует сделку в кадастре, он получает право перевести деньги продавцу.
Примерно так выглядит сделка. Если опоздать на встречу с нотариусом или не оплатить счет — это может обойтись в несколько тысяч евро и повлечь за собой другие негативные последствия (например, те же 7%) для покупателя.
Налоги
Покупатели недвижимости в Нидерландах уплачивают налог на передачу прав собственности. В случае новостройки он не уплачивается. В остальных случаях налог составляет 2% или 10,4% (при инвестиционной покупке).
Сумма, которую вы выплачиваете в виде процентов по кредиту, подпадает под налоговый вычет. Сейчас это около 37%. Также под вычет попадают банковские и нотариальные расходы на оформление ипотеки.
Что входит в стоимость квартиры
Квартира будет в предчистовой отделке.
В стоимость квартиры входит: отопление и охлаждение полов, принудительная вентиляция с рекуперацией воздуха и датчиками CO₂, ванна и санузел с плиткой и сантехникой, разведенная электрика, звуко- и теплоизоляция, окна с тройным стеклом HR+++, балкон с искусственным освещением, межкомнатные двери и входная дверь с замком. Тепло и холод дом получает из-под земли по геотермальной технологии.
Также будут установлены розетки, выключатели, термостаты, сетевые кабели, пожарная сигнализация. За дополнительную плату можно установить внешние электрические роллеты на окна, регуляторы вентиляции для одной спальни и гостиной (которая совмещена с кухней), терморегуляторы для каждой комнаты.
Читайте также:
Могут платить 100 евро/час. Беларус рассказывает, сколько зарабатывают айтишники в Нидерландах
Почти х2 по сравнению с Польшей. Сколько айтишник тратит на жизнь в Нидерландах?
Нидерланды: как искать работу, где жить и зачем вообще туда. Опыт старожила