В 2022 году на рынке аренды предложение превышало спрос: в некоторые месяцы на одного арендатора приходилось пять квартир. Каких изменений ждать в 2023 году, будут ли повышаться цены и что делать собственникам, Realt cпросил у эксперта.
«Речи о поднятии цен не идет»
— Прогнозируя, что будет происходить на рынке аренды в 2023 году, стоит напомнить, каким был 2022-й, — отмечает руководитель отдела аренды жилья агентства недвижимости «Твоя столица» Маргарита Почицкая. — Спрос был недостаточным: притока новых арендаторов не появилось, а у существующих дела с финансами шли не так хорошо, как хотелось бы, но при этом на рынок выходили новые квартиры.
В том числе это были квартиры малого метража в хорошем состоянии в новостройках — именно такие, как хочет арендатор. Речь идет про Минск Мир и прочие новостройки, где люди активно покупали квартиры в 2021 году для инвестирования. Сейчас там закончили ремонты — и эти квартиры продолжают выходить на рынок аренды.
— Предложение на рынке аренды начинает «осовремениваться», это положительная тенденция. Мы это видим не только благодаря новостройкам. Все-таки хоть они и выходят на рынок, нельзя сказать, что это кардинально и так быстро изменит структуру предложения, но «ручеек» новостроек постоянно присутствует — это факт. И на этом фоне владельцы старых квартир — хрущевок, брежневок, панелек 70-х — понимают, что их квартира должна быть как минимум аккуратной. Только это позволит конкурировать на рынке, найти своего арендатора и получить хотя бы 180 долларов. Конкуренция оздоравливает рынок: сложные условия делают рынок лучше для арендатора. Он будет получать лучшее качество по прежним ценам.
Маргарита говорит о заблуждениях собственников и арендаторов.
— Собственники часто обжигаются, когда смотрят на рынок купли-продажи и пытаются эти тенденции транспонировать на рынок аренды. Многие считают, что если квартиры активно продаются, то скоро к ним пойдут и арендаторы. Но в реальности скорее наоборот: если квартиры покупаются, то, вероятнее всего, текущие договора аренды будут расторгаться — арендаторы будут уходить в приобретенные себе квартиры. А если квартиру покупают для арендного бизнеса, то она будет только усиливать конкуренцию.
Еще одно заблуждение в том, что предложение на рынке сейчас маленькое и выбирать не из чего. Сегодня уже реже, чем ранее, но все еще можно услышать вопрос: «Где вы видели квартиру за 160 долларов?», а в 2019 году спрашивали: «Да где вы видели квартиры по 200 долларов?». Почему именно такие цифры? Потому что это нижний порог стоимости квартир в аккуратном спальнике. Такие вопросы обычно задают люди, которые хотят найти идеальную квартиру и очень быстро. Но с учетом обширного предложения квартир в аренду, неподготовленному человеку это сделать трудно — самостоятельно охватить взглядом весь рынок. Но по факту, такие квартиры можно найти, не сегодня, так завтра — о чем свидетельствует наша практика работы с арендаторами, ищущими аккуратные, но бюджетные варианты квартир.
«Арендаторы не любят переезжать зимой. Откладывают хотя бы до марта»
— Зимняя пора на рынке недвижимости обычно похожа на период спячки. На это есть несколько причин. В частности, если мы говорим про январь, он для любого сегмента жилой недвижимости — будь то аренда или купля-продажа — переходный. Все процессы вялотекущие: все присматриваются, что же будет дальше. Январь выступает индикатором.
Арендаторы чаще всего предпочитают не переезжать зимой, потому что банально это сложно. Не способствует даже погода. Даже если они не довольны стоимостью или возникают еще какие-то спорные вопросы — предпочитают отложить переезд хотя бы до марта. Поэтому то, что спрос сейчас так себе, — это объективная ситуация в порядке вещей.
Чего ждать с наступлением весны?
— Как и в случае с рынком купли-продажи, мы можем предположить, что при сохранении сегодняшней ситуации, если не добавится ни негатива, ни позитива — спрос вернется на уровень прошлого года, но нельзя говорить, что он увеличится. Сейчас у арендаторов четко формируется желание приобретать собственное жилье всеми возможными способами. Благо, ставки по кредитам постепенно опускаются. Плюс можно купить в рассрочку малогабаритные квартиры в новостройках. Это очень привлекательное предложение в глазах покупателей. А эти покупатели часто и есть арендаторы. Например, молодые семьи, которые живут сейчас в съемном жилье. Поэтому роста спроса на аренду квартир ожидать не стоит. По отношению к предложению он продолжит уменьшаться.
Маргарита говорит, что в 2023 году не стоит ждать ощутимых кардинальных изменений.
— В целом по рынку сейчас идет давление на стоимость аренды в сторону снижения — и это объективно. Но нельзя не сказать об отдельных квартирах, которые имеют интересное местоположение или же сбалансированы по местоположению и качеству, которые всегда интересны всем группам арендаторов. Ликвидные квартиры будут оставаться в цене и пользоваться спросом, но увеличения стоимости не будет и там. Ликвидную квартиру я бы охарактеризовала так: аккуратная, в свежем доме, рядом с метро. Под свежим домом понимаются аккуратные места общего пользования, при этом самому дому может быть и 20 лет. Это действительно важный момент, потому что квартира может быть с отличным ремонтом, хорошей техникой и системой «умный дом», но если потенциальный арендатор входит в неухоженный подъезд и лифт, где не очень приятно пахнет, он лучше выберет вариант с ремонтом попроще.
Что делать тем, кто сдает квартиру не в идеальном состоянии?
— Уставшие квартиры, которые находятся в глубине старых жилых районов вдали от метро, с определенным контингентом в окружении и сейчас находятся и будут оставаться в слабом положении. Для привлечения арендаторов нужно будет очень постараться. Если собственник хочет получить надежного арендатора на длительный срок, с которым будет спокойно, — как минимум нужно сделать косметический ремонт. Мы не говорим про очень дорогой ремонт: если дом в не самом хорошем состоянии, нет смысла вкладываться в ремонт с большим периодом окупаемости. Аккуратный вид квартиры позволит заинтересовать арендаторов, которые будут ценить ее и создавать уют. Но часто собственники в стрессовых ситуациях считают, чтобы квартира не простаивала, лучше заселить хоть кого-нибудь, чтобы в очередной месяц не остаться без выручки. И начинают все меньше внимания обращать на самого арендатора: насколько он заинтересован в квартире, насколько хочет поддерживать чистоту и порядок и как долго хочет там проживать.
Эксперт резюмирует, чего ждать от рынка аренды в 2023 году:
— Если подытожить, то при условии сохранения текущей ситуации, мы не предполагаем роста цен и спроса. Но при любом из сценариев — негативном или позитивном — количество квартир, предлагаемых в аренду, будет увеличиваться, что будет повышать конкуренцию. В тренде останутся аккуратные квартиры. Единственный способ сделать квартиру более конкурентной — добавить ей аккуратности, докупить, возможно, бытовой техники. Но не забывайте, что речи о поднятии стоимости аренды сейчас не идет, потому что у арендаторов не увеличиваются доходы, а предложение увеличивается.
